??在经历了岁末的市场成交峰值之后,2019年1月土地市场成交量周期性回落,但却是近一年来的成交量第三峰值,溢价率、流拍率等指标也出现了好转的迹象。

??各能级城市方面,一线城市在经历去年年末大规模供地后收紧了土地供应量,导致本月成交量同比下滑,但?#26412;?#19978;海等城市优质土地的供应带动一线城市的地价大幅上升,溢价率也触底回升;二线城市表现?#23633;眩?#26412;月土地成交量同比上升21%,成为了同比上升的主要增长点;三四线城市表现仍保持稳定,量价和去年相比均没有太大改变。

??市场走势:二三线成交量同比增长,一线城市楼板价重回高位

??供应方面,作为传统的供应淡季,1月份的土地供应总量相比上月大幅减少54%,已低于去年全年供应最低点。全国336城经营性土地供应建筑面积为13531万平方米,供应土地幅数为2181幅,建面?#22836;?#25968;均呈现同环比下降的趋势,其中环比均大幅下降50%以上。去年年末土地供应量的高位运行缓解了一直以来供应紧张的状态,同时为了达到“稳地价”的预期,多数城市在本月收紧了供应,如武汉、成都、重庆等供应大户本月供应量均环比下降了6成以上。

??成交方面,受周期性回落影响,2019年首月的土地市场成交量环比下降至21414万平方米,但与2018年以来个月成交量相比,仅低于去年成交高峰的8月份和12月份,成交量仍维持在较高水平。分能级来看,仅一线城市的成交量同比小幅下滑,二三线城市的成交量均有所上升,在各地以“稳”为基调来进行房地产市场调控的情况下,2019年开年的土地市场也保持了“稳定运?#23567;?#30340;状态。

??而在成交单价方面,1月平均楼面价也?#26377;?#21435;年年末稳定趋势,但各能级表现却有所差异:随着企业关注度逐渐回归一、二线城市,一、二线城市本月的楼板价均出现了升高趋势,三四线城市则受市场降温影响地价下滑。具体来看,一线城市中上海出让了多宗优质地块,如静安核心商圈的商办、杨浦内环价值宅地等,拉升了一线城市的整体地价,平均地价达到了15161元/平方米,环比上升46%;而二线城市中地价较高的苏州、杭州等也出让了多宗优质地块,带动二线城市地价环比也上浮了3%。

上半年土地市场有望趋稳上半年土地市场有望趋稳

??溢价及流拍:溢价?#24066;?#24133;上涨,重点城市流拍情况得到改善

??本月土地市场溢价率一改去年下半年连续连跌趋势,环比增加1.5个百分点,达到了10.9%,整体仍维持在10%左右。具体来看,本月一线城市溢价率上升至7.1%,主要是由于出让土地较多的?#26412;?#26377;多宗共有产权地块成交溢价率达到了30%以上,二线城市的溢价率也上升了3个百分点,达到了10.1%,而三四线城市的溢价率则有所下滑,为12.5%。

??土地流拍方面,本月成交量减少,流拍地块幅数也随之减少,重点监测的城市本月有95幅地块流拍,相比上月减少了五成多,流拍率也明显回落。重点一、二线城市中,昆明、西安、成都仍是流拍重灾区,本月昆明共有13幅地流拍,主要区域主要集中在?#29575;?#21439;城宜良县,距离城市主城区较远,难承接城区溢出需求,房企拿地意愿小;此外,?#26412;?#20063;有一宗位于门头?#30331;?#30340;共有产权住房用地流拍。

上半年土地市场有望趋稳上半年土地市场有望趋稳

??重点地块:热点城市优质地块继续放量,上海静安出让内环核心稀缺商办

??在本月成交量仍维持较高水平的基础上,优质地块出让的节奏也并没有被打?#31232;?#32487;上月后,?#26412;?#19978;海又出让多宗价值地块,东部热点二线城市杭州?#36864;?#24030;也一改去年年末成交冷清趋势,先后出让多宗优?#25910;?#22320;,缓解土地供应紧张。就整体来看,最耀眼的地块当属上海静安核心区域的商办用地,该地块位于南京西路核心商圈,距离兴业太古汇仅有一街之隔,区位极其显著,同时还具备了商办项?#20811;?#38656;要的基本条件,且就5.3万元/平方米的起拍价来看,在区域内属于较?#36864;?#24179;,因此吸引了众多地产商前来竞拍,最终被华润联?#29616;?#20449;及万得竞得,对于想要进入商办领域的华润来说,该项目的成功拿下对华润在沪后续商办项目的开拓起到了引领作用。

上半年土地市场有望趋稳上半年土地市场有望趋稳

上半年土地市场有望趋稳上半年土地市场有望趋稳

??总结

??就开年土地市场来看,1月土地市场表现稳中向好,成交体量同比增加且是近一年中较高点,溢价率也在热点城市优质地块供应增多的影响下出现了回升趋势,而重点城市的流拍情况也有所改善,流拍幅数及流拍率均显著下滑,给2019年的土地市场开了个好头。

??而接下来,由于大部分城市仍未发布2019年供地计划,再加之春节假期的影响,2月份土地市场成交规模预计还将?#20013;?#22238;落。鉴于市场关注?#20173;?#24230;向一、二线回归,再加上“房住不?#30784;?#21644;“住有所居”?#21364;?#26041;针的?#26377;?#39044;计一、二线城市的供地力度仍会继续保持,?#26412;?#19978;海、杭州等城市也会继续保持优质地块的入市节奏,因此就土拍溢价率、流拍率等指标而言,土地市场有望在2019年一季度感受到更多暖意。

克而瑞研究中心  马千里、周奇