2018下半年以来楼市、地市明显转冷,联系到近期合肥、厦门等市相继调降房贷利率上浮比例,市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑。2019年究竟哪些城市将放开调控?时间节点、政策力度又将怎样? 

2008/2014两次刺激,皆主因经济下?#23567;?#34892;业调整超预期

综观2008年和2014上两轮房地产刺激调控,我们认为放松调控核心动因有以下三点:

其一,整体经济大环境影响,经济衰退下行预期强烈,托底房地产成交、稳定经济增长。

其二,多数城市市场供求关系显著失衡,高库存风险愈演愈烈。

其三,楼市成交量、价调整幅度超预期,?#23548;?#28526;全面蔓延,稳定市场以防失控。

鉴于2019年政策微调放松已是大势所趋,且目前市场行情与2014年最为相似,都处在行业自身调整的重要时期,因此库存和量价调整预期对政策松绑的影响最为关键,预计2019年?#20999;?#24211;存压力大、量价调整幅度超预期的城市,更有可能放松调控。

2019年重点城市调控政策研判

三类压力城市,料将先后有逐步微调到集中放松,四限调整皆有可能

(一)2019年一线城市政策力度保持,三类压力城市放松调控迫切且必要

依财政依赖?#21462;?#24211;存消化周期两大维度交叉分析,我们将31个典型城市划分为以下四大类:

1)高财政依赖?#21462;?#39640;库存城市:意即财政依赖度高于45%、消化周期超12个月的城市,市场压力体现于地方财政过于依赖土地出让收入,叠加市场转冷库存压力加剧,去化周期明显拉长。譬如福州、济南两城,2017-2018年财政依赖度均超120%,库存量?#20013;?#25856;升,消化周期皆超12个月,市场下行压力高悬在顶

2)高财政依赖?#21462;?#20302;库存城市:意即财政依赖度高于45%、消化周期不足12个月的城市,市场压力表现于地方财政主要依赖土地出让收入。譬如佛山、合肥两城,2017-2018年财政依赖度都在110%以上,市场下行压力仍需警惕

3)低财政依赖?#21462;?#39640;库存城市:意即财政依赖度低于45%、消化周期超12个月的城市,市场压力表现于库存风险高企,去化周期明显拉长。譬如厦门、沈阳、大连等,消化周期皆超20个月,面临着较大的去库存压力

4)低财政依赖?#21462;?#20302;库存城市:意即财政依赖度低于45%、消化周期不足12个月的城市,市场整体运行平?#21462;?#35692;如青岛、长?#22330;?#19978;海等,财政依赖?#21462;?#24211;存消化周期?#28304;系退?#24179;,市场下行压力基?#31350;?#25511;。

综合而言,前三类城市乃是典型的压力城市,表征于财政依赖度过高,或者库存压力较大,尤其是福州、济南等高财政依赖?#21462;?#39640;库存城市,市场下行压力?#25856;?#19981;容小觑。

2019年重点城市调控政策研判

(二)时间上厦门、大连等迫切度高,随之济南、合肥等料将跟进

观测楼市成交量、库存消化周期、新开盘项目去化率等多方面因素,着重分析上述23个压力城市近期市场变化,可以简单划分为以?#24405;?#31867;:

1)高压力城市:厦门、大连、沈阳、烟台和福州等,典型特征在于楼市成交量?#20013;?#20302;位运行,房地产库存高企,新开盘项目去化表现?#20013;?#20302;迷,市场下行压力不容小觑,放松调控的紧迫性最为强烈。譬如,厦门市场异常低迷,成交量?#20013;?#20302;位运行,消化周期长达40个月。

2)次高压力城市:济南、长春、合肥和张家港等,典型特征在于2018年上半年市场热度惯性?#26377;?#20294;下半年市场明显降温,新开盘项目去化率?#20013;?#36208;低,部分城市库存风险开始浮出水面。譬如,合肥2018年下半年市场明显转冷,购房者观望情绪浓重,部分项目率先?#23548;郟?#20294;去化表现未见实?#24066;?#22909;转。

3)一般压力城市:佛山、中山、徐州和无锡等,典型特征在于市场依旧维系较高热度,成交量整体?#28304;?#39640;位,多数项目去化表现尚可,滞销盘仅限于部分高价盘或者远郊区县产品。譬如,成都市场热度惯性?#26377;?#25104;交量?#20013;?#39640;位运行,长期来看在售项目成交去化依旧不成问题。

我们认为本轮下行短周期将是一个缓释的过程,市场走势将逐步?#38477;祝?#35843;整期或将经历相?#19979;?#38271;的时间周期。根据市场压力指数的轻重缓?#20445;?#21508;类压力城市或将分批次放松调控。我们倾向性认为厦门、大连等高压力城市将率先放开调控,时间节点预计在2019年上半年甚至一季度;随后济南、合肥等次高压力城市有望跟进放松调控,时间节点预计在2019年二、三季度;相较而言,佛山、徐州等市场下行风险基?#31350;?#25511;,放松调控的紧迫性不甚强烈,时间节点将向后延期,预计在2019年三、四季?#21462;?/span>

?#28909;?/span>2019年市场调整幅度超预期,甚?#20004;导?#28526;、高库存风险等现象重演,届时压力城市有望加快放松调控节奏,时间节点也将大为提前,以期抵御市场下行风险,更好地实现稳房价、稳地价、稳预期的长远目标。

2019年重点城市调控政策研判

(三)力度上将逐步微调到集中放松,“四限”皆有放松可能

2019年调控政策微调放松已在预期之中,政策松绑难免会扭转市场预期。即使是压力城市,仍需避免陷入“一降就放、一放就涨”的怪圈。类比于2014年,我们认为2019年的放松调控?#27604;?#23558;是一个逐步微调、加码的过程,意即压力城市将率先适度微调放松,譬如调?#31561;?#25165;落户门槛,支持单身、离婚家庭买房等?#23395;?#26494;绑“限购”。

此后,?#28909;?#24066;场下行预期并未扭转,甚至有加剧的趋势,届时加码集中放松将是大概率?#24405;?/span>“四限”政策皆有放松可能性。预计压力城市将局部松绑限购令,涉及调?#30340;?#33267;取消非户籍居民家庭社保缴存年限?#29615;?#21306;域执行限购,譬如限购仅限于中心城区,远郊区域并不纳入限购范围?#29615;?#38754;积段实行限购,譬如限购仅限于大户型产品,中小面积段产品不限购?#29615;?#19968;、二手房实行限购,譬如限购仅限于新建商品住房,二手房并不限购等。其中,?#20999;?#21387;力大的城市或将全面取消限购,以期提振刚需以及改善性居住需求,缓解市场下行风险。

全国层面信贷政策难言实?#24066;?#36716;向,联系到近期厦门、合肥等市相继调降房贷利率上浮比例,压力城市或将适度微调信贷政策,譬如降低公积金首付比例,房贷利率上浮比例继续向下调整等。预计首套房贷利率将回归至基准利率,部分城市将再现折扣利率,二套房贷利率也将向基准利率靠拢。?#20999;?#21387;力大的城市信贷政策或将转向宽松,譬如认房不认贷,二套已结清贷款的家庭参照执行首套房贷款政策;调降首?#20303;?#20108;套房商贷首付比例等。鉴于放松限购、限贷难免会刺激居民住房消费,对于购房者心理预期以及市场预期影响颇大。短期内,放松限购、限贷城市房地产市场将有所转暖,成交量有望明显回升,但?#20013;?#26102;间周期较难保证,还需结合市场供求关系、居民购买力等多方面因素做具体分析。

压力城市更需稳地价、稳房价、稳预期,确保房地产市场平稳健康发展。一方面,限价政策难言退出,既不让房价涨,更不让房价跌。尤其是?#20999;?#21069;期房价上涨过快的压力城市,谨防房价过快下跌带来的资产价格泡沫破灭危险。我们认为2019年压力城市房价将高位盘整,?#20999;?#21387;力大的城市房价或将率先向下调整,但整体调整幅度有限。另一方面,土地出让环节压力城市将取消一系列限制?#28304;?#26045;,典型如限房价、竞地价或者限地价、?#21495;?#24314;等具体要求,着力提升房企?#38395;?#28909;情,最大程度保障地方财政收入平稳运?#23567;?#19981;过,2019年土拍市场依旧难言乐观,企?#30340;?#22320;态度愈加谨慎,底价成交将是市场常态,土地价格犹存一定?#21335;?#38477;空间。

相较于限购、限贷,2019年取消“限售”可能性更大。2018年底菏泽率先取消限售,预计?#20999;?#21387;力大的城市将全面取消限售,其余压力城市也将局部松绑限售,涉及缩短限售周期,譬如由原先的3-5年调整为1-2年?#29615;?#21306;域执行限售,譬如限售仅限于中心城区,远郊区县不限售?#29615;?#19968;、二手房限售,譬如限售仅限于新建商品住房,二手房并不纳入限售范围等。

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